近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产trong>

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中披(pī)露预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称。